物业管理公司培训保安物业知识

　　1、物业管理的物业是什么?　　答：是指已建成投入使用的住宅区各类房屋及公共设备、公用设施、附属场地等。

　　2、物业管理是指什么?　　答：是指物业管理企业按照委托合同的约定对物业所进行的养护、维修管理和位业主、房屋使用人提供的服务。

　　3、什么要实行物业管理?　　答：是为了适应社会主义市场经济和住房制度改革的要求，建立业主自治与与物业管理相结合的物业管理新体制，规范物业管理行为，提高城市住宅区物业管理水平，为小区居民创造和保持政界、文明、安全、方便的居住环境，延长物业使用年限及确保其功能的正常发挥，事业主的物业保值、增值。

　　4、业管理的业主和房屋使用人是指什么?　　答：业主是指住宅区内各类房屋的所有人;　　房屋使用人是指房屋的承租人和其他非业主使用人。

　　5、物业管理企业的作用是什么?　　答：为业主创造一个安全、舒适、文明、和谐的生活与工作环境;　　提高城市管理的社会化、专业化能力;　　延长物业使用年限确保其功能的正常发挥;　　使业主的物业保值、增值。

　　6、安的职责是什么?　　答：保安的职责是：　　a)保安员上岗必须穿制服，佩戴装备(对讲机)，严整仪容，纠正违章时先敬礼，必须做到以礼待人。　　b)作风正派，遵纪守法，坚守岗位，提高警惕，发现违法犯罪分子要及时汇报领班及部门领导。　　c)值班保安人员要认真做好放火、防盗、防劫工作，认真检查设备设施，发现安全隐患立即查明情况，排除险情，并及时报告领班吉部门领导，确保管区的安全。　　d)执勤过程中要勤巡查，要有敏锐的目光，注意发现可疑的人、事、物，预防案件、事故的发生，力争做到万无一失。　　e)爱护设施设备、公共财物。对岗位内一切设施、财产不得随便乱用。　　f)严格遵守上下班时间及值班纪律，对在岗位发生的各种情况要认真处理，并且做好详细的书面记载。　　g)对业主及访客的进出机动车辆应行军礼放行。　　h)严格执行交接班制度、按时按规定交接班。　　i)对小区的住户做好公司的规章制度及治安保卫的宣传工作。

　　7、有礼貌的查询进入小区的访客，并尽可能登记身份证，如有怀疑，应通知有关住户。

　　8、若发生案件，应采取一系列步骤以协助破案：　　(1)立即汇报部门领导和拨打110电话，并留在现场直至公安人员到达;　　(2切勿移动或容许他人移动、触摸现场物品，保留现场证据，方便取证工作;　　(3)禁止任何人在现场走动，并礼貌地劝阻闲人进入现场，以方便公安人员现场调查;　　(4)向公安人员提供相关案件详情。

　　9、小区对装修施工单位与那些规定?　　答：进入小区的施工单位必须有装修企业的《营业执照》、《资质证书》和装饰装修图纸。　　与物业管理公司签订《装修安全责任书》和《装修施工承诺表》，并领取《施工许可证》。　　办理《临时出入证》，交身份证复印件两张、申报工种、人数(暂住人员)、装修时间。办理《临时出入证》须向公司缴纳工本费n元/人。　　保证公共设施完好，保持住宅、绿地、道路政界、美观;不乱协、不乱画、不乱堆建筑材料，装修建筑垃圾必须袋装(编织袋或麻袋)，定时堆放指定地点。　　保证安全施工，落实防火措施，由于违章所造成的事故，由施工队负一切经济损失和法律责任。　　装修时间为8：00-12：00，14：00-20：00，非此时间段，不得装修(发出噪音)。　　装修施工人员的车辆一律不得进入小区。

　　10、么是业主大会?什么是业主委员会?　　答：业主大会是全体业主组成决定本物业管理重大事项的业主自治组织。　　业主委员会是业主大会的常设执行机构，经所在地政府物业管理主管部门登记确认批准成立后，维护全体业主的物业权益，依法行使各项权利，业委会委员从全体业主中产生。　　业主大会和业主委员会均应受物业管理主管部门的指导和监督。

　　11、物业管理公司和业主委员会的关系是什么　　答：物业管理公司与业主委员会共同管理者一定范围的物业，是平等的，双方存在一定的法律关系和经济关系。　　法律关系是：业主委员会和物业管理公司是委托和受托、聘用和受聘的关系。　　经济关系是：物业管理企业提供的物业管理服务是有偿的，在提供一定的物业管理服务的同时应获得相应的报酬。同样，业主在享受物业管理服务的同时也应付出相应的费用。双方的经济关系是通过物业管理委托合同确认和保证的。

　　12、日常工作中常遇问题及解答。　　1)。如有业主想装有线电视，找到我们，请我们带为办理，如何解释?　　答：a..如果是初装户，代办费为n元，请住户缴纳初装费n元(别墅的价格)，将身份证和联系电话留下，两天内可以代为办理。　　b.如果是移机，代办费为n元，请住户缴纳移机费n元，将身份证、最近一次缴纳有线电视费用单和联系电话留下，两天内可以代为办理。　　2)。如果业主家户外水表爆裂，找到我们，如何解释?　　答：由于水表产权系属自来水公司所有，任何人不得随意更换，因此，请住户自己来联系自来水公司丁卯分公司，反映情况。也可以我们代为反映情况。自来水公司丁卯分公司电话为：　　3)。春节期间，如业主家中水电出现问题，到门卫处报修，如何解释?　　答：一方面安慰业主宽心，一方面立刻拨打电话反映情况，或直接拨答手机找*****(水电维修工)，问清何时能来后，向业主解释。　　4)。如有访客来访，如何接待?　　答：当值保安应敬礼，并说：您好，请问你找那一栋，那一位?　　如果对方准确说出姓名、位置，应询问是否已联系过，如已联系过，应敬礼放行;如未联系，应让对方车辆靠边活到值班室登记，并联系对方要找的住户。如业主确认，可礼貌放行。如业主不在家，或不愿意相见，应礼貌的向对方说：对不起，你要找的住户暂时不在家，请您下次再来。　　如果对方不能说出要找的住户的姓名或位置，应请其到值班室登记，并请他主动电话联系，或我们联系业主确认。　　如果来人不愿登记或说不出要访的人的姓名及楼栋且要强闯小区时，应立刻汇报领班，并拨打报警电话*****，领班应在5分钟内抵达现场。　　如果来人是装修施工人员，应核对有无有效的临时出入证，如有，验证后，应登记后放行;　　如果没有，则要求其办理临时出入证后方可进入。　　如果来访人员携带有易燃、易爆、剧毒等危险物品时，当之保安应礼貌的拒绝物主讲此类物品带入小区。

　　13、如有住户要求寄存物品并代为保管时，如何解释。　　答：如果寄存为普通物品，应请其说出明细来，签字确认，并说出来取时间，原则上不应超过三天。如超期未取，应将物品上缴领班，做好详细的值班纪录。　　如果为贵重物品，应委婉拒绝;如对方请求代为保管时，不得超过一天，并请其签字确认。如超期未取，应立即将物品上缴领班，做好详细的值班纪录。

　　14、大宗物件出小区，应如何处理?　　答：应确认对方身份，如对方为业主，应请其填写物品放行登记表，填写无误后，礼貌放行;　　如对方不是业主，应请其填写物品放行登记表，并请其联系业主或直接联系业主确认;确认无误后，礼貌放行;如有误，应制止其出小区，并联系业主到现场确认。

　　15、突发事件处理程序：　　快速反应原则：　　正门当值保安一名3分钟内赶至现场;