业主拒交物业费，物业公司怎么做?

业主拖欠物业，物业公司服务人员应该怎么做?

物业公司应对拖欠或拒付物业费的业主，‌应通过加强沟通协商、‌提高服务意识和质量、‌以及依法处理等方式来解决问题。‌

物业公司应加强与业主的沟通协商，‌理解业主的关切和诉求。‌当业主对物业服务有意见时，‌物业公司应积极与业主沟通，‌了解他们的具体问题和需求，‌并根据情况采取相应的改进措施。‌例如，‌如果业主反映物业服务不到位，‌如清洁不及时、‌维修拖延等，‌物业公司应立即调查并采取措施进行整改，‌以提升服务质量，‌从而减少业主的不满和拒交物业费的情况。‌

物业公司应提高自身的服务意识和服务质量。‌通过不断完善服务内容和指引，‌提升业主的满意度，‌打造和谐的社区环境。‌例如，‌通过加装监控、‌提升安保等措施，‌解决业主的安全顾虑，‌从而减少因安全问题而拒交物业费的情况。

从法律、法规和相关管理规定的角度出发，物业工作人员要耐心解释，晓之以理，动之以情。用《物业管理条例》和《物业服务合同》等与业主沟通、解释。虽然如今许多物业服务企业和开发商隶属同一个集团公司，但从法律角度上属于不同的独立法人单位。

物业服务企业与业主之间是物业服务合同关系，而开发商与业主之间是商品房买卖合同关系，房屋质量等问题属于业主与开发商之间的商品房买卖合同的范畴，因此业主不能以房屋质量问题拒交物业费。在现实的物业管理服务中，许多业主混淆了物业管理服务质量与房屋工程质量问题的本质区别，把本不属于物业服务范畴的工程质量问题误认为是物业服务质量问题。

要让业主明白工程遗`留问题不是物业公司造成的，物业公司收取的物业费中并不包含保修期内的工程维修费用。

让业主明白已享受了物业服务的权利——物业服务，就必须履行其义务——按时足额缴纳物业服务费。

积极协调和督促开发商及时高效地对遗`留工程问题进行修复。

物业公司通过上述沟通，如果业主还是拒交物业费，物业公司首先可以进行电话催缴，之后发催费函，直至根据拖欠情况，如欠费时间长短和欠费金额大小决定是否向法院起诉。

针对不同的业主采取不同的收取方式

物业公司应尽可能合理的划分业主的构成，针对不同业主，采取不同的收款方式，加强沟通，更人性化的体谅业主的难处，制定灵活的收费方案，有计划、有目标的开展收缴工作。以下列举几种欠费催缴的方式方法：

1、事出有因，适度减免

如住户因财物失qie、车辆失qie、房屋质量小缺陷(渗水、小裂缝)未能及时处理、公司经济出现状况等原因而拒交物业费，虽然并非是物业管理公司的责任，物业管理公司也无赔偿义务，但是从人性化管理的角度出发，物业企业可以给住户适当的补偿(非现金)或采取适当减免滞纳金及分期付款等优惠措施，从而达到催缴目的。

2、责任不清，快刀斩乱麻

如部分住户欠费时间长、纠纷多、牵涉面广，扯不断理还乱。如不及时处理就会越积越多越难收，不如壮士断臂一切从新开始，此后让住户无拒缴的“理由”。

3、物业无过失，依法办事

住户拒缴费用的“理由”无奇不有，有对开发商的不满、有对设施设备的不满、有对周边环境的不满、有嫌物业管理费用太高、有的因房屋质量问题得不到解决的、有的借口物业管理公司管理不善等等。这些住户打心眼里是想搭车消费，因此，物业企业只有拿起法律的武`器，依法维护自身的合法权益。

4、责任到人，定时催讨

加强收费管理应从职能部门抓起，树立收费意识和责任感，定期落实项目收费情况，并协助制定解决方案。

项目负责人服务和收费两手都要抓，两手都要硬，要了解本项目的收费情况，分析欠费原因寻求解决方案，责任到人层层落实。

收款员与客服人员分工不分家，信息共享，充分发挥业主档案的作用，定时催讨。做好每月业主欠费清单并详细说明具体情况，提出收费合理化建议，制订适当的回款奖励制度。

5、加强宣传，正确引导

业主有按时交纳物业费的义务，这是《物业管理条例》明确规定的，为什么还有部分业主无理拒交物业费呢?一方面是由于个别业主的素质问题，另一方面是宣传力度不够。

因此我们需要通过各种形式、各种渠道广泛宣传物业管理的一些基本知识，让业主了解物业服务企业的权利和义务，并明确自己享有的权利和应履行的义务，正确引导业主的缴费观念。

法律法规

1、《物权法》

第七十条：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

第七十二条第`一款：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务;不得以放弃权利不履行义务。

第八十三条：业主应当遵守法律、法规以及管理规约。 业主大会和业主委员会，对拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、赔偿损失。

2、《物业管理条例》

第二条：本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

第七条：业主在物业管理活动中，履行下列义务：1、遵守管理规约、业主大会议事规则;2、按时交纳物业服务费用。

3、《合同法》

第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。

第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。