物业公司日常服务问题处理方法

1、未经批准擅自更改小区规划或公建配套设施不到位咋办?

根据《中华人民共和国城市规划法》等相关规定,建设用地规划许可证和建设工程规划许可证规定的内容不得擅自变更。因此，小区内如果有未经批准擅自更改小区规划或公建配套设施不到位的情况，业主或业主委员会应向规划、城`管执法部门举报，提请规划、城`管执法部门行政执法，物业服务企业应积极配合，收集材料，提供证据。

2、未办理规划手续，在小区内违法搭建、改建、扩建建筑物、构筑物咋办?

根据《中华人民共和国城市规划法》等相关规定，禁止在小区内违法搭建、改建、扩建建筑物、构筑物。如有人违反这一规定，业主或物业使用人可以向规划、城`管执法部门举报，提请规划、城`管执法部门依法查处，也可要求物业服务企业根据物业管理委托协议或业主(临时)管理规约采取必要的强制措施进行制止;物业服务企业应及时制止，制止不了的，可向规划、城`管执法部门举报，提请规划、城`管执法部门依法查处;当事人也可向法院提起诉讼。

3、破坏外墙立面，在外墙未按规定安装空调等设施行吗?

根据建设部110号令《住宅室内装饰装修管理办法》规定，改变住宅外立面应当经城市规划行政主管部门批准;根据《巴彦淖尔市物业管理办法》规定，物业安装窗栏、空调外机、遮阳棚，应当统一规范并保持其安全、整洁。因此，如有人在外墙未按规定安装空调等设施，物业服务企业可根据委托协议或业主(临时)管理规约及时制止;制止不了、当事人仍强行施工的，物业公司或业主可向规划和城`管部门举报，提请行政执法或依据合同提起民事诉讼。

4、私自改变房屋用途，办企业，开饭店、网吧等行吗?

根据《物权法》规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。因此，业主若未征得相关所有业主同意私自改变房屋用途，其他人可以向规划、工商等部门举报，提请规划、工商等部门依法查处，也可要求物业公司依据物业管理合同予以制止。

5、物业服务企业未按服务合同约定提供相应服务咋办?

根据《物业管理条例》和《巴彦淖尔市物业管理办法》规定，物业服务企业未按服务合同约定提供相应服务，业主或物业使用人可及时向物业主管部门举报，由物业管理部门依法查处。

6、开发建设单位非法出售公建配套用房咋办?

根据《物业管理条例》规定，业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。如果开发建设单位非法出售公建配套用房，业主、物业使用人或物业公司应及时向房管部门举报，由房管部门依法查处。

7、野蛮装修，破坏房屋结构、防水层的咋办?

根据建设部《住宅室内装饰装修管理办法》规定，住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为：未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构;将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间;扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体;损坏房屋原有节能设施，降低节能效果;其他影响建筑结构和使用安全的行为。如果物业管理区域内，出现野蛮装修，破坏了房屋结构、防水层，物业公司应依据装饰、装修服务协议及时制止;制止不了的，及时向房管部门举报，由房管部门依法查处;相邻业主也可提起诉讼。

8、小区监控设施未建成或损坏咋办?

根据建设部《安全防范工程技术规范》和公安部《安全防范系统验收规则》，未建立监控设施的，由公安部门依法责令开发建设单位整改;监控设施损坏的，由小区管理单位根据相关规定负责维修。

9、未按合同约定，房地产、物业服务企业存在乱收费行为行吗?

根据《中华人民共和国价格法》和《物业管理条例》规定，未按合同约定，房地产、物业服务企业乱收费，业主可向物价部门举报，提请物价部门依法制止并及时查处;或依据合同法，提起诉讼。

10、电梯未检测或保养维护不及时行吗?

根据《特种设备安全监察条例》规定，物业公司须依照物业服务协议及时检测、保养及维护电梯，违反服务协议的，业主可提请质监部门查处。

11、油烟、废气、污水或有毒有害物质乱排乱放，制造噪声，干扰他人正常生活的咋办?

根据《物权法》规定，业主不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。发现此类情况后，物业服务企业应及时制止，制止不了的，及时提请环保部门根据《中华人民共和国大气污染防`治法》相关规定依法查处。

12、装修时业主缴纳的装修服务费和装修保证金是咋回事?

装修时，业主应当按照装修服务协议缴纳装修保证金和装修服务费。对于装修押金，业主装修工程完工后，没有违反协议并经验收且相邻业主无异议的，物业服务企业应在一个月内退还保证金。物业管理公司收取装修服务费的，应承担以下义务：有健全的装修管理服务制度;查验业主装修方案，与业主、施工单位签订装修管理协议，告知业主装修注意事项;装修期间，对装修现场进行巡视与检查，严格治安、消防和房屋安全管理;对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理，调解因装修引发的邻里纠纷;业主装修结束后，应进行检查;及时清运装修垃圾;对违反装修协议的要进行处理，问题严重的报告行政管理部门。

13、损坏小区绿化或在小区公共绿地种蔬菜行吗?

发现有人损坏小区绿化或在小区公共绿地种蔬菜，物业服务企业应依据物业管理合同或业主(临时)管理规约，采取必要措施予以制止;对屡教不改或制止不了的，物业公司应提请绿化管理主管部门依法查处。

14、业主、物业服务企业能擅自占用物业共用部位(包括公共楼道)、共用设施设备吗?

物业共用部位、共用设施设备是全体业主共有，业主和物业服务企业都不能擅自占用，如需占用，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业同意后，按照规定办理有关手续。公共楼道属于共用部位，业主占用公共楼道就是侵犯了相邻业主的权益，业主、业主委员会、物业管理企业可以要求其停止占用;造成共用部位损坏的，还可以要求其承担赔偿责任。

15、业主装饰装修房屋，需要事先告知物业服务企业并签订装饰装修管理服务协议吗?

装饰装修房屋是业主的权利，但这一权力的行使应以不损害他人利益和社会公共利益为前提。在一个存在多业主的物业管理区域内，业主装饰装修房屋的行为有可能会对其他业主造成影响。如装修噪音影响相邻业主生活和休息，破坏房屋承重结构会对其他业主的人身和财产安全构成威胁等。同时，物业服务企业有义务根据物业服务合同的约定对物业进行管理使其保值增值，而对物业及其共用部位、共用设施设备的结构、功能、使用等情况的了解是完成这一义务的前提。因此，业主装饰装修房屋，应当事先告知物业服务企业。业主应当在装饰装修房屋前与物业服务企业签订住宅内装饰装修管理服务协议。住宅室内装饰装修管理服务协议应当包括以下内容：装饰装修工程的实施内容，装饰装修工程的实施期限，允许施工的时间，废弃物的清运与处置，住宅外立面设施及防盗窗的安装要求，禁止行为和注意事项，管理服务费用，违约责任等。