1、成立招标机构
招标人在政`府物业管理行政主管部门备案后，自行组织实施招标活动的招标人可推选业主代表在政`府物业管理行政主管部门建立的物业管理专家库中抽选评标专家，组建招标机构，组织招标;委托招标代理机构进行招标的，招标代理机构即为招标机构，负责招标。委托招标代理机构招标，应根据招标主体的自身情况和标的规模选择合适的招标代理机构。
2、编制招标文件
招标文件是招标人向投标人提供的介绍招标项目基本情况、招标人要求以及投标人参与竞标所必须填写、编制的文件规范等组成的文件包。
3、制定标底
标底是招标人为标的计算出的一个合理的基本价格，是招标人审核报价、评标和确定中标人的重要依据。制定标底，一是取决于招标文件中工作量说明，二是取决于投标人的物业管理方案。
4、发布招标信息
发布招标信息有发布招标公告和送达投标邀请书两种形式。发布招标公告，即通过社会媒体对外公开发布招标公告信息，其关键在媒体渠道选择与发布时间安排。招标公告发布渠道主要有物业项目所在地政`府物业管理行政主管部门或物业管理行业协会网站、官方指`定网站、房地产或物业管理专业期刊、报纸等。发布时间安排，根据《前期物业管理招标投标管理暂行办法》“公开招标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，zui短不得少于20日”的规定，一是须考虑潜在投标人编制投标文件所需要的合理时间，二是媒体信息发布周期。送达投标邀请书一般是通过快递或专人送达的方式送至受邀单位，也需考虑时间安排。
5、组织资格预审
资格预审分为早期预审和后期预审。所谓的早期预审是指在开标前对投标人进行资格审核，剔除经营条件、管理能力、以往业绩较差的投标人，重点选择5~7家投标人参与投标;所谓的后期预审是指若投标人较少，在投标人递送标书且开标之后进行资格审核。资格预审的程序，一是发出资格预审通告(或资格预审邀请书);二是出售资格预审文件;三是评审。资格预审的内容重点是投标人的人员与设备能力、财务状况、以往类似项目经验等。评审方法主要是“定项评分法”，对资格预审文件(早期预审)或投标文件(后期预审)按内容分项计分，达到或超过zui低分数线视为合格，可以参加投标;未达到视为不合格，不能参加投标。
6、召开标前会议
投标人按时到指`定地点购买招标文件后，招标人安排标前会议。标前会议的主要目的是澄清投标人提出的各类问题，通常是在招标人组织投标人进行现场踏勘后，在招标人所在地或招标物业项目所在地召开。投标人在标前会议上应注意仅可对招标文件中有关工程内容、技术规范、图纸、合同规定中范围不清、定义模糊或前后矛盾的地方，请求招标人澄清、解释或说明。招标人也可无须组织标前会议，要求投标人在规定日期内将需要澄清的问题以书面形式寄送给招标人，招标人汇集研究后统一进行书面解答。
7、开标
开标是由招标人主持，邀请所有投标人参加，由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，或由招标人委托的公证机构进行检查并公证，经确认无误后，由工作人员当众拆封并宣读投标人名称、投标报价的法定流程方式。通常情况下，开标时间在招标文件中一般会安排在递交投标书的截止日。如有特殊情况需要推迟的，必须事先以书面形式通知各投标人。开标时出现招标人认为投标人投标价过高和无法达到招标文件所规定的服务要求;合格投标文件过少，不能保证一定的竞争性等情况，可宣布投标作废。宣布投标作废后，招标人应组织重新招标。
8、评标
评标是指开标之后评标委员会按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较，并由评标委员会向招标人推荐中标候选人的过程。物业管理评标常用的方法有两种:一是zui低价评标法，二是综合评分法。无论采取哪种方法，招标文件设有标底的，都应参考标底进行评定。
9、定标
定标是指招标人根据评标委员会对所有标书的筛选评定结果zui终确定中标人的过程。评标委员会完成评标后，应向招标人提供书面评标报告推荐合格的中标候选人招标人根据评标委员会提出的书面评标报告和推荐a的中标候选人，针对投标人`情况及投标书包括报价予以综合评议，确定中标人。招标人也可以授权评标委员会直接确定中标人。
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