物业经理人的“三十六计”

　　第1计 瞒天过海　　作为物业管理人员，对业主说实话没错儿，但什么实话都说就大错特错了。

　　第2计 围魏救赵　　不交暖气费可以适当地停他水，不交物业费可以有节制地停他电。法规不允许?当然不允许!但你不会不说是欠费停电吗?就说是设备故障，反正他钱不交来设备就老有故障。

　　第3计 借刀杀人　　业主不交停车费我们当然不能指使保安砸人家车，但我们不砸并不说明所有人都不会砸。

　　第4计 以逸待劳　　这一批楼建得实在是差劲儿，一下雨就有人投诉北边儿窗户漏。漏怎么办?要修也得等天晴了，不然抹上的玻璃胶干不了还是会漏，到时候业主不光投诉窗户问题，还会投诉你们把人家地板踩脏了。不过等天晴了业主们倒很少会有人再张罗维修的事儿了，所以业主报修不要着急，拖一拖、等一等，效果比你十万火急地赶过去还好!

　　第5计 趁火打劫　　业主向开发商、建筑公司投诉房屋质量不好对我们来说不是坏事，我们也应该积极呼吁：闹事的业主只是一小部分，而房屋的质量问题是普遍存在的。要平息众怒就要追加对本小区的投入。鉴于你们忙于新的项目抽不出时间，干脆你们直接把钱打到我们物业公司，我们负责组织施工，对广大业主也好有个交待。当然，钱到了我们账上想怎么花就是我们说了算了。

　　第6计 声东击西　　我们要经常与业主沟通：您对我们的工作有什么意见?您觉得我们还应该在哪方面改进?业主如果有意见，我们一方面表示虚心接受，另一方面也要向业主大吐苦水，说一说工作难度，求得业主的理解和支持。如果业主提不出什么意见，那好，就快把物业费交了吧!

　　第7计 无中生有　　业主反映小区里有拾破烂的出没。这有什么，我们收着拾破烂的管理费呢!当然这事儿不能跟业主讲，那么可以告诉业主：咱们这个小区是商品房，拿着银子来买房的都是上帝，售楼小姐缺乏对业主素质的把关，所以有个别收破烂发财的也成为咱们这儿的业主了，积习难改，人家不偷不抢，在自己家院子里拾点儿废品我们怎么干涉?

　　第8计 暗度陈仓　　你说这些业主操心自己家的事情不就得了，连我们这些老总、副总到哪儿度假了也都那么关心，一开口就说我们是花他们钱腐败去了。我们出去旅游是谁说出去的?下次再有这样的情况你们一律统一口径，就说我们到先进小区考察，学习人家的先进经验去了!

　　第9计 隔岸观火　　业主家房漏了?先查查他物业费交齐了没有，如果没有，你可以先答应他马上就去解决，半小时后等他再催的时候告诉他还有几户报修，我们得先给交过费的业主服务，有耐心就让他等吧!

　　第10计 笑里藏刀　　看见欠费的业主我们老远就得上前跟人家打招呼，可以夸他的孩子，夸他家的狗，再不就夸他的衣服精神，总之要把他夸得心花怒放，恨不得拿你当知己。在这个时候就可以提醒他该交物业费了。

　　第11计 李代桃僵　　保安队伍混乱、管理不善，为平民愤当然不能让保安部长承担责任，因为该部长是总经理的司机兼任的。那撤谁呢?干脆把挂名主管保安部还不到一星期的副总给撤了，该副总牛哄哄的早就瞅他不顺眼了，正愁没理由办他呢。

　　第12计 顺手牵羊　　光撤那个副总是不够的，连跟他有关系的党羽亲信也一同拿掉。

　　第13计 打草惊蛇　　周三安全检查，赶紧贴通知出去!那些在地下室用电炉子、用煤气罐的租户看见通知就会在你检查之前把安全隐患收拾起来，等我们检查的时候天下太平，这不挺好吗?千万不要搞突然袭击，真到时候发现一大堆问题你怎么办?把人家轰出去?人家是租户，租户交费比业主还积极，不能全得罪光了嘛。

　　第14计 借尸还魂　　业主说咱们是草台班子，什么叫草台班子?咱们公司这些老总、副总、部门经理以前都是国家大企业的领导干部，如果没有我们，企业怎么能破产;如果企业不破产，那企业所在的这片土地怎么能卖给开发商;如果这块地不卖给开发商，那么这个小区从哪儿来?我们就是这么一路走来，把一个企业变成居民区，因为我们对开发商的杰出贡献，我们也从企业领导变身为物业公司的领导，这有什么不对的?

　　第15计 调虎离山　　业主代表找到总经理室反映问题，好像来者不善。客服部经理应该马上出面，把这些人请到会议室，对，就是会议室，会议室离楼梯口远，总经理可以悄悄地撤离。总之不能让他们把老总堵屋里，别人干了让业主反感的事情可以说是领导的意思，老总往哪儿推呀!

　　第16计 欲擒故纵　　领导都要抓权，谁也不例外，但你不能一开始就显出对某项工作的渴望，你得先推荐在这项业务上比较差的主儿去抓这项工作，等他把事儿都干砸了，你再出来力挽狂澜，这就能显出你的工作能力了。

　　第17计 抛砖引玉　　小区草坪上死了几棵树，要补种又得投资。随便种上一棵，告诉大伙儿是小区业主自己种的，其他业主就会心理不平衡：在公共区域种自己家的树，有这样的便宜为什么不占呢?不用咱们张罗，业主们自己就会悄悄地把树补种上，而且浇水施肥都不用咱们操心，说不定哪天咱们小区就桃李满园了!

　　第18计 擒贼擒王　　拣一个对我们意见最大的、嚷嚷得最凶的、拖欠费最久的治他一下，他把欠费补齐了，别人还会不交吗?

　　第19计 釜底抽薪　　最烦的就是业主们搅和在一起闹事，什么物业费高、设施不完善，提不完的意见。先办那个最麻烦的，私下里跟他谈谈减免他一些费用，让他别带头折腾了，闹得最欢的不嚷了，其他人也就散了。

　　第20计 混水摸鱼　　业主因为房屋质量索赔，好，我们支持嘛，不过开发商、建筑商划过来的钱得经我们的手给业主。我们不是白服务的，在给业主发钱的时候物业费、暖气费得扣出来，如果业主不强烈抗议，连明年、后年的费用也一同扣除。这多好，通情达理的业主从我们手里拿钱还会对我们说声谢谢，我们也预收了费用。

　　第21计 金蝉脱壳　　在物业客服部工作不善没关系，可以把你调财务部，到财务部把账目弄乱了没关系，可以把你调到行政办，行政办被你整得一塌糊涂也没关系，你可以去做人力资源。总之，只要老总欣赏你，你就可以做得潇潇洒洒，走得干干净净，弄砸的事情自然会有人替你担责任。

　　第22计 关门捉贼　　业主不交费?我就不信他能躲我们一辈子，他买自来水、天然气不都得来我们这儿吗?他只要进了我们这个门儿，我们就要动之以情，晓之以理，没事儿的时候多跟人家推销保险的、商场促销化妆品的学习学习，要学会让业主不交钱不好意思出咱们这个门儿!

　　第23计 远交近攻　　这个小区也没有什么潜力可挖了，就这么着吧，我们要把眼光瞄上新建小区，和开发商建立良好的关系。新建小区好哇，一方面是什么都新，没那么多维修量，就是有问题不都还在保修时期内吗。我们接下来，不仅没有什么投入，还有一笔可观的开办费，够我们吃一阵子啦!

　　第24计 假途灭虢　　业主报修?好，维修工和收费员一起上门，维修没问题，但您得把欠费给交了。

　　第25计 偷梁换柱　　不是原装儿的配件就不能用啦?你不要跟业主说这是真的还是假的，业主不问你别多嘴。业主真问起来你可以说：次品我能给您用上吗?将来又坏了还不是我来修，我能给自己找不自在吗?

　　第26计 指桑骂槐　　小区公告栏别让它闲着，收集一下最近报纸上的信息，什么哪儿有保安打业主了，哪儿有物业公司把欠费业主给告了，法院判决强制执行了什么的，别让那拨儿人欠费欠得心安理得!

　　第27计 假痴不癫　　你问我物业费为什么收这么高?我能告诉你这是我们总经理根据自己的爱好随便想出来的吗?既然企业机密不能泄露，那就只好打哈哈了：按什么标准收费当然是有依据的，不同的小区有不同的成本当然也就有不同的价格了嘛，计算公式太复杂，一时半会儿说不清等把业主说糊涂了，这件事你也就解释清楚了。