房地产公司旗下如果没有物业管理公司，就会对其开发的项目(小区/或商品房)进行招标，最后哪家物业管理公司中标了就会和该物业公司合作。下面是一则案例：
某房地产公司对其开发的一个高档写字楼的物业管理进行公开招标,经过激烈的竞争,某物业管理公司最终中标。但当中标的这家物业管理公司要与该房地产公司签订物业管理合同时却遇到了麻烦。
原来,该房地产公司提出本地的物业管理费实行政府指导价,而原标书中约定的管理费超出了政府指导价的标准,因此要求物业管理公司降低管理费标准,否则就不签物业管理合同。物业管理公司特向律师咨询:该房地产公司可以这样要求吗?
从法律意义上讲,该房地产公司的要求显然是行不通的。2000年1月1日起实施的《中华人民共和国招标投标法》,从法律上对我国境内的一切招投标活动程序进行了严格规范。该法第46条规定:“招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起三十日内,按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。”
物业管理费的标准是直接影响物业管理招投标评标结果的关键性实质内容,在确定了中标单位后,招标人、中标人都应当也只能按照招标文件和投标书的实质内容订立物业管理合同。 以招标投标的中标方式确定合同当事人与通常合同当事人双方自行协商订立合同是有本质差别的。协议委托管理只要合同双方当事人协商一致,可以对任何合同的实质性内容进行修改。
而如果通过招投标确定物业管理公司,却在中标后随意更改物业管理费标准,则有悖于《招标投标法》第5条规定的“招标投标活动应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则”,明显对参与招投标活动的其他竞标人不公平,这些竞标人可以依法追究招标人侵害自己合法权益的法律责任。
至于该房地产开发公司提出的当地物业管理实行政府指导价的理由,其实就是一个简单的“法大还是红头文件大”或“全国性法律与地方性法规谁大”的问题。该房地产开发公司提出的“当地物业管理实行政府指导价”,其依据应当是当地政府的“红头文件”或地方性法规。
而《招标投标法》是全国人大常委会制定的全国性法律,其效力显然高于地方性法律。因此,依照全国性法律做出的行为不能以违反地方性法规或“红头文件”为由而予以变更。
综上所述,无论是房地产开发建设单位、物业管理公司,还是业主、业委会以及政府有关部门,在以招投标方式确定物业管理企业时,都必须严格遵守《招标投标法》的法律规定,不得随意更改招投标的评标结果和实质内容,否则就违反了法律规定,要承担法律责任。
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