盘点2021物业管理中存在的难点及变化 2022物业该何去何从

　　难点一，物业管理费。

　　从业主角度看，物业费收取标准太高。价格水平与服务质量也不相符。违规收费时有发生。比如擅自增设收费项目、擅自提高收费标准、擅自处长收费期限、只收费不服务、多收费少服务、不按规定明码标价收费等等。

　　对于物业来说，物业费只是维持了基本开支。同时收费责任不清，承担风险过大。现阶段各物业管理企业承担了大多数公用部门的收费任务，不仅物业管理企业要投入人力代收费用，而且由于拒缴、欠缴现象普遍存在，物业管理企业还不得不为住户暂付大量费用，承担了很大的经济风险。

　　难点二，收入单一。物业管理企业经费严重不足，其关键是不能解决经费来源，仅靠向住户收取服务费来解决物业管理的经费来源，大多步履维艰。公共设施、设备、维修基金的资金难以到位，很少有物业管理企业落实到了这一笔资金;按合同规定的向每一个住户收取的管理费收入又由于目前存在的对收费工作的不理解、不支持，住户欠缴、拒缴管理费的现象时有发生，使这一笔资金也难以全部落实;合同之外的特约有偿服务收入由于大多数物业管理企业特约服务项目少，业务量小，不能从中取得多少收入，对资金的补充也是杯水车薪。

　　难点三，物业管理的法制建设滞后。物业管理在我国的兴起也就是从近几年来开始的，国家出台了的法规虽然填补了我国物业管理法律制度的空白，初步改变了我国物业管理无法可依的状况，然而，与物业管理实践对立法的要求相比，仍有相当差距。由于在许多方面都缺乏明确的法律规定，使得在管理中形成大量的矛盾与分歧，物业管理的纠纷事件日益增多，而物业管理公司、业主之间产生纠纷后也缺乏仲裁机构和处理规程。

　　2021年1月1日正式通过并实施的《民法典》在物业服务企业、业主权益等内容上，作出了系列调整变化。

　　1.小区电梯间的广告投放的盈利，业主共有

　　《民法典》第282条规则：物业运营管理业主共有局部，可从收益中扣除合理本钱，剩余收入归业主共有。

　　2.物业应按时以合理的方式，向业主汇报业盈利

　　《民法典》第282条规则：物业效劳人应当定期将效劳的事项、担任人员、质量请求、收费项目、收费规范、实行状况，以及维修资金运用状况、业主共有局部的运营与收益状况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。

　　3.新增催缴物业费的禁止性行为

　　《民法典》第944条第3款明确规定：物业公司不可以通过停水、停电、停暖、停气等手段来催缴物业费。业主逾期未交物业费，物业公司能够催告业主，让业主在规定时间内缴纳物业费。假如业主在这个时间内依然没有交物业费，物业公司能够诉讼或是申请仲裁。

　　4.业主不满意物业的服务，能够更换物业

　　《民法典》第946条：业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。如物业工作人员并没有正规学习培训，管理杂乱无章，或粗暴无端，业主有权利依法更换，辞退该物业公司。

　　5.物业费更加合理化

　　《民法典》对于物业费不合理的地方进行了改进，公摊水电费、砸墙费、垃圾清运费等花费全部取消。且有下列4种花费，业主可以不交。

　　房屋逾期交房，物业费可以不交;天然气开通费，可以不交;物业合同规定之外的花费，可以不交;物业私自添加的花费，可以不交;

　　这些调整变化将会给我国整个物业管理行业带来新的影响和变化。2022年物业公司该何去何从，如何寻找新的发展机遇？

　　1.以“数字化转型”趋势为突破口

　　数字化时代浪潮下，物业不再是传统印象里的“技术洼地”。大量高科技含量的建筑涌现，各类高新技术、系统和设备的应用、维护和管理被投入物业管理使用。不仅单项技术上有了快速迭代，管理模式上也在不断创新。

　　商业、住宅等各种类型项目大都进入了线下物业服务“线上化”的转型期，先一步实现线上物业服务的项目又将独立应用软件、设施设备管理系统和业主交互信息合并接入统一平台，以实现项目内各业务间全面交互，不仅能大幅提升使用的舒适性、便捷性，赢得业主的认可和满意度，在提高物业管理工作效率的基础上，节省物业服务管理中的各种成本，实现“双赢”局面。

　　2.提高企业核心竞争力

　　从我国物业行业现状来看，物企之间的市场规模和行业占比差异巨大，但市场竞争界线却逐渐淡化，尽管中小企业在规模和市场占比上难以对标龙头企业，但服务标准和质量上都应对标全国乃至全球的标杆企业，百强企业更应时刻关注竞争对手的发展策略不断自我完善，结合市场需求痛点和企业自身优势，定位出合适的细分市场和战略目标，形成自身企业的核心竞争力。

　　3.服务升级

　　尽管《民典法》将业主共有部分的收益归属和用于经营部分的决策权划给了业主，但从现实角度来说，这些服务的范围拓宽、产品形式的丰富和服务品质的提升等，均源自业主的真实需求。这些服务自带专业性要求和经验需求，并非所有业主有与之匹配的专业、经验、能力和足够的时间精力接手。因此，业主群体对物业服务人存在现实需求。

　　物业服务人抓住这一点，进行“技术化”注入，利用自身拥有的丰富经验和专业能力，甚至专项外包资源，专人专事，为业主提供“专业化”的服务，以提升业主的认可度和满意度，业主对物业的信任度亦会随之提高，《民法典》第二百八十二条中指明属于业主共有收益的前提中，“扣除合理成本之后”的“合理成本”就有了和业主商讨的空间;

　　物业想要继续维持小区内其他可用于多种经营的“共有部分”的“代理权”，也不会有太多来自业主的阻碍和限制。不但所谓被《民法典》规定限制收益来源渠道的担忧将不复存在，基础物业服务费用的收缴率也会有所上升，社区增值服务也能持续发力，可以说是一举多得。