物业需知高层楼宇设备配置和建筑特点

　　一、高层楼宇的设施设备配置，高层楼宇通常配有下列设施设备:

　　1.供电系统　　高低压配电房、配电干线、楼层配电箱构成大厦的供电系统，由配电房给配电。该套系 统除了保证大厦内工作生活用电外，还须给一些设备提供动力，如中央空调机、水泵、电梯等。同时，高层楼宇一般还要配备备用发电机组，其主要功用是在发生火灾时为消防泵、消 防电梯、消防通道照明、消防报警提供用电，也用于市电停断后的大楼供电。　　高层楼宇供电系统的配置通常能做到分层分区控制，以节约用电。

　　2.运输系统　　高层楼宇的运输系统指载客载货电梯、自动扶梯、消防电梯等。电梯对于高层楼宇的正 常运转必不可少，同时，其耗电量极大。因此，选配性能优良、荷载适当的电梯十分重要。

　　3.中央空调系统　　高层楼宇通常都配备集中或半集中式的空调系统，也即我们通常说的中央空调系统。中 央空调系统由水系统(冷源)和风系统(空气处理及分配系统)两大部分组成。其中，水系统具 体由冷水机组、冷却水泵、冷冻水泵、冷却塔及水管与相关配件组成，风系统由风机盘管、新风处理设备、风柜、风管及相关附件组成。为节省用电，方便控制，中央空调系统也要能 做到分层分区控制。南方城市或天气炎热时节，中央空调还应有备用系统。(北方高层楼宇还普遍设有锅炉房、送水送气管道、暖气片等一整套暖气系统)

　　4.给排水系统　　高层楼宇的地下储水池、水泵、楼顶蓄水池、供水管网构成大厦的给水系统;污水井、 化粪池、雨水井、排水管网构成了大厦的排水系统。给水是由市政管网将水注入地下储水池，再由水泵加压转抽到楼顶蓄水池，然后分流各层。水泵一般都有备用品，以便维修主水泵 时，能用备用水泵向大厦正常供水。

　　5.消防系统　　高层楼宇的消防系统，配备完整的由以下七个部分组成:第一部分:消防控制中心。它 由集中报警器、联防控制柜、消防电梯控制柜及控制器组成。第二部分:火灾报警系统。除设在消防中心的火灾集中报警器外，高层楼宇一般还设有区域报警器、消防巡检箱、烟感探 测器、温感探测器、手动报警按钮、火灾警铃、火灾扩音机、扬声器及对讲机等通信联络器材。第三部分:消防栓系统。这部分应用较普遍，主要包括:消防水泵，包括高区消防泵、 低区消防泵和喷洒泵、补压泵等。消防栓，由供水管网、阀门、水龙带、喷水枪等组成。第四部分:喷洒自动灭火系统。它由喷水泵、供水管网和喷头等组成。第五部分:防排烟系统 。主要由防排烟阀门、排风机、正压送风机组成。第六部分:安全疏散系统。一般由安全通道、安全疏散指示灯、防火门、防火卷帘门等组成。第七部分:手提式灭火器。多是干粉和 泡沫灭火器。　这套系统应定期检视保养、试运行，以确保紧急使用时万无一失。

　　6.电视监控、电子巡更、门禁管理、防盗报警系统　　闭路电视监控系统主要由电子摄像头、电视监视器、录像机及三者之间的连线构成，用 于监控大厦重要部位，及时发现并记录异常情况，提高保安效率;电子巡更系统主要由巡更手机、墙机及打印机与附件构成，用于自动记录保安巡视到位状况;门禁管理系统实质是一 套电子门锁系统，电子门锁能自动识别来人是否具有进入资格(通过感应所带磁卡信息)，以 确定是否开门放行;防盗报警系统有机械和红外防盗报警两种，前者是因为接触报警，后者 是用红外线感应是否有异常人员擅闯、擅越。以上几种系统可以合称为安全防范系统，目的在于提高物业保安的可靠性。

　　7.通信、广播系统　　许多高层楼宇都配有程控交换系统等通信系统，以方便内外部信息交流。广播系统平时 可用于播放背景音乐，遇突发情况时，可用于应急通知、报警、指挥。另外，高层楼宇还有防雷设施等。若是高层住宅楼宇，可能还配有可视对讲系统、燃气系统等。

　　需要强调指出的是，许多新型高层楼宇都配备有多种智能化、网络化、设备系统，使高层楼宇的设备体系更先进完善。还会使用宅总管物业管理系统，帮助物业公司管理区域。

　　二、高层楼宇的特点　　高层楼宇较之低层楼宇不论在建筑本身、设备配置、装修档次、使用功能，还是在管理 方面都有许多不同，有其自身的特点，主要体现在以下几个方面:

　　1.建筑规模大，标准高　　高层楼宇身高层多，必然建筑面积大(几千~几十万平方米)、建筑标准高(设计、施工、装修都是高标准)。随之而来的，使用维护要求也高。

　　2.人口集中，涉及面广　　高层商住楼宇住户来自各行各业、不同地方、不同国籍;高层办公楼宇中，会集国内外 大小公司机构、不同业务往来人员，涉及面十分广泛。如广州世贸大厦总建筑面积10万平方 米，购买、租用写字楼宇部分的大小公司350多家，涉及16个国别，有近万人在大厦办公经 营。相对来说，高层楼宇人员素质高，对管理服务和特殊服务的要求也高。

　　3.设施设备复杂，专业化程度高　　为了保证高层楼宇正常运转、发挥功能、生活使用方便，高层楼宇都配备了各种复杂的 设施设备，需要专业化的维护管理。

　　4.集多功能于一体，综合性强　　现在的高层楼宇多数集商业、居住、办公、餐饮、娱乐、休闲等功能于一体，各部分功 用有机结合，综合性强。