《物业管理条例》常见的14条知识问答

　　本文整理了关于物业管理条例有关的14个常见问题，以问答的方式帮助大家来充分理解《物业管理条例》，这些问答可能不太全面，或许不能直接解决您的问题，宅总管物业管理系统欢迎广大物业公司前来咨询。

　　1、业主在物业管理活动中有哪些权利和义务?　　答：针对实践中业主权利和义务不明确的问题，《条例》规定业主在物业管理活动享有10项权利：　　(1)按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务;　　(2)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;　　(3)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议;　　(4)参加业主大会会议，行使投票权;　　(5)选举业主委员会委员，并享有被选举权;　　(6)监督业主委员会的工作;　　(7)监督物业管理企业履行物业服务合同;　　(8)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;　　(9)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用;　　(10)法律、法规规定的其他权利。　　同时规定业主在物业管理活动中必须履行6项义务：　　(1)遵守业主公约、业主大会议事规则;　　(2)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;　　(3)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;　　(4)按照国家有关规定交纳专项维修资金;　　(5)按时交纳物业服务费用;　　(6)法律、法规规定的其他义务(第六条)。　　2、什么是物业管理?　　答：《条例》中所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动(第二条)。

　　3、业主大会、业主委员会和居民委员会之间有何关系?　　答：业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。　　在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。　　住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并听取居民委员会的建议(第二十条)。

　　4、如何成立业主大会，什么情况下可以不成立业主大会?　　答：同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政　　主管部门的指导下成立业主大会。　　只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，可以不成立业主大会。　　决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责(第十条)。

　　5、业主在业主大会会议上的投票权如何确定?　　答：业主在业主大会会议上投票权的确定，应当根据业主大会议事规则的规定来确定。　　但首次业主大会会议召开时，由于业主大会议事规则尚未制定，《条例》规定业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定(第十条、第十八条)。

　　6、业主大会会议可以采用什么形式召开?如何作出决定?　　答：业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。业主　　可以委托代理人参加业主大会会议。但无论采用哪种方式召开会议，都应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加(第十二条)。　　召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主，住宅小区的业主大会　　会议，还应当同时告知相关的居民委员会(第十四条)。　　业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出制定和　　修改业主公约、业主大会议事规则、选聘、解聘物业管理企业、专项维修资金使用、续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过(第十二条)。

　　7、业主委员会是怎样产生的，它和业主大会间是什么关系?担任业主委员会委员必须具备哪些条件?　　答：业主大会成立时，应当选举产生业主委员会。业主委员会是业主大会的执行机构。业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案(第十条、第十五条、第十六条)。　　业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任(第十六条)。

　　8、为什么要制定《物业管理条例》(以下简称《条例》)?　　答：为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境(第一条)。

　　9、建设单位在前期物业管理活动中承担什么责任?　　答：建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益，应当在物业销售前向物业买受人明示，并予以说明(第二十二条、第二十三条)。　　住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业(第二十四条)。　　建设单位不得擅自处分业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权(第二十七条);建设单位应当在办理物业承接验收手续时向物业管理企业移交竣工总平面图等资料(第二十九条);应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房(第三十条);应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任(第三十一条)。

　　10、物业服务费用如何确定?物业服务费用由谁交纳?不交纳物业管理费用的承担什么法律责任?　　答：物业服务

　　11、怎样签订物业服务合同，物业服务合同包括哪些主要内容?　　业主大会作出选聘物业管理企业的决定后，业主委员会应当与物业管理企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定(第三十五条)。

　　12、物业管理用房归谁所有，如何使用?　　答：物业管理用房的所有权依法属于业主。物业管理企业使用物业管理用房，应当根据物业服务合同中的约定。未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。物业服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管理用房交还给业主委员会(第三十八条、第三十九条)。

　　13、物业管理企业能否把取得的物业管理服务再转移给其他的物业管理企业?　　答：物业管理企业不能将物业管理区域内的全部物业管理业务一并再委托给其他物业管理企业。但为了有利于物业管理专业化水平的提高，物业管理企业可以把物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业(第四十条)。

　　14、《条例》对前期物业服务合同作了哪些要求?　　答：前期物业服务合同应当以书面形式订立(第二十一条)。　　建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容(第二十五条)。　　前期物业服务合同可以约定期限。但前期物业服务合同是附终止条件的合同，约定的期限未满，业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止(第二十六条)。

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