随着住房制度改革的日益推进,工作单位不再分配住房,人们居住与工作逐渐分离,开始自己购买住房,单位也从住房物业管理撤出。这时,新的问题出现了,居住小区的物业到底应该由谁管理?居住小区公共部位的所有权和营业所得到底应该属于谁所有?物业服务应该收多少费用?应该以何种方式提供?
由于各个方面事先都没有想到会有这些问题,缺乏明确的规范,一时之间,小区物业管理陷入了困境。对于开发商和物业管理公司来说,住房制度改革意味着巨大的商机,对于业主来说,终于拥有了自己的住宅,感到由衷的高兴,但高兴之余却发现,物业管理原来有着那么多的烦恼和冲突,有的甚至还因此而陷入了暴力冲突。
小区物业管理的问题引起了中央政府有关部门的注意。为了改变小区物业管理无章可循的混乱局面,1999年4月开始,建设部房地产行政管理部门就开始组织起草《物业管理条例》,草案于2002年10月16日在人民日报、法制日报等发布,各大新闻网站纷纷转发,向社会公开征求意见,共收到建议4000余条,其中部分意见被采纳。2003年5月28日国务院常务会议原则通过《物业管理条例》,经过进一步修改之后,2003年6月19日正式公布,并于2003年9月1日正式实施。
《物业管理条例》的出台,应该说是非常及时的,其开门立法的方式对行政法规来说也是空前的。它规范了房地产开发商、前期物业管理公司、新聘物业管理公司和业主、业主委员会以及居委会等各个方面的关系,很多人认为,这一条例结束了中国物业管理行业无法可依的局面,针对性地解决了小区物业管理领域的很多难题:
明确了物业管理权属于业主大会,业主委员会是业主大会的执行机构,物业管理公司是应聘提供物业管理服务的企业,不拥有物业管理权。这杜绝了物业管理公司和开发商利用业主委员会为自己牟取利益的可能性,也在一定程度上杜绝了其通过物业管理权界限不明确而牟取利益的可能性。 规范了业主与房地产开发商、前期物业管理公司的关系,规范了前期物业管理,要求开发商制定业主临时公约并告知物业买受人,开发商必须与物业管理公司签约进行前期物业管理,该合同到业主委员会签订的新的物业管理合同生效之日终止。
明确小区公共建筑和公用设施的所有权归全体业主所有,物业管理企业无权改变公共建筑和公用设施的用途。单个业主和物业管理公司不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地。利用物业共用部位、共用设施设备进行经营活动,必须由业主、业主大会的同意,其所得收入归全体业主所有和使用。擅自处置,房地产行政主管部门可以罚款5-20万元。
明确了业主交纳物业管理费的法律责任。如果业主拒不交纳物业服务费用,业主委员会督促其限期缴纳,若仍不缴纳,物业管理企业可以向人民法院提起诉讼。这有利于解决有些业主搭便车消费物业服务的问题,有利于维护全体业主的利益。 明确供水、供电、供气、供热等公用事业单位直接向最终用户收费。
这杜绝了公用事业单位利用垄断地位转嫁收费成本、专家公用事业维护成本的机会。否则物业管理企业很可能不得不用物业管理费用来弥补垄断企业代收费用,实际上变相提高了垄断性公共服务的收费价格。 确定物业管理公司是业主大会聘任的物业服务企业,业主可以通过法定程序来选聘、解聘物业
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