新楼盘物业设计要点【物业设计经验篇】

　　设施名称 设计要点　　水电气配套

　　1.设备房设置尽量集中、便于维护管理。

　　2.建议设备统一战略供应商，如电梯、给水系统、消防系统、发电机、供配电系统等，设备型号规格相似、互换性较强，方便后期管理维护。

　　3.电表容量与实际负荷相匹配。写字楼、商铺按销售单位配置电表;每层或围合设工作插座和开关。

　　4.变压器容量、台数与项目实际用电量相匹配，配置容量应合理不能裕量太大，有温度自动控制。

　　5.水气表位置集中，方便于维护和抄表。

　　6.避免水表、电表安装在业主私家阳台上。

　　7.供水管网材料、安装位置应考虑使用寿命及后期管理维护。

　　8.项目进水管口径与小区高峰期用水量匹配，根据小区落差考虑市政水压长期低于0.15Mpa的一楼以上全部采用变频加压供水。

　　9.报建时注意供水用途、选定合理的供水价格节约费用。

　　围墙护栏、支持杆

　　1.平直、便于安防设施安装及功能的充分发挥(可否考虑围墙外围边和墙面平直、围墙顶部有斜面、内高外低)，材料考虑容易替换或免维护。

　　2.围墙尽量选择混凝土砖结构、围墙铁花考虑容易替换或免维护。

　　3.围墙墙面尽量选用涂料、维护方便。

　　4.围墙安装防爬网。

　　5.灯具、交通、摄像镜头支持杆、建议采用镀锌钢管。

　　外立面管道、栏杆

　　1.建筑外立面管道、空调百页(架)、采光井的设置有防止盗窃攀爬的考虑。

　　2.空调架选用：铝合金材料(厚度1.2—1.5mm)经久耐用，随着空调业的科技进步及业主使用实际情况，空调1拖2—3个分机情况的存在，建议空调架尺寸不小于3匹副机位(防止空调无法安装情况时有发生)。

　　3.空调需要安装集中排水管、排水需要进沟渠、空调排水管可以选用优质PVC管、管径不小于φ32mm防止堵塞。

　　4.平台护栏、采光井门、防攀爬防盗网材料建议选用φ12mm圆钢、角钢制作、尽量少选用25x25mm以下方钢。

　　沟渠井盖

　　1.沟渠井配置有防震功能的活动井盖，便于检修移动，盖板材料考虑容易替换或免维护。

　　2.车辆通道上的排水沟盖坚固耐用，建议采用混凝土板材料。

　　3.在广场走廊可以设计制作塑脂合成材料井盖、制作成本低于暗装井盖。

　　4.道路上的雨水、污水井盖建议今后小区由地产或物业定点制作铸印通达物业字样的井盖，目的提高质量、便于维护管理，体现通达精致管理。

　　道路　　1.路面砖防滑;人行路芽为凹陷式排水沟，水泥上面铺设防滑地砖。

　　2.在道路周边、小区内合理的位置设置清洁、绿化浇水取水点。道路两侧每100米处、根据大小至少设置一个取水点，小区取水点必须安装水表便于日后管理。

　　3.小区取水点可以设计在雨水珊格井内、便于用水管理。

　　4.在道路边上的消防接合器、消火栓特殊位置需设置防撞装置。

　　5.小区道路主要位置设置混凝土减速坡，大厦主要道路设置塑胶减速坡(具体位置由物业确定)。

　　6.沥青路面应选择粗粒路面、质量好、不宜脱落。

　　7.小区路面设置足够的雨水珊格、消除路面积水。

　　天面露台　　1.销售赠送的天面、露台统一设置花架、花槽(防水处理)。

　　2.多层、高层在天台混凝土墙面的适当位置，每单元设置一个承重量500kg的钢制挂钩、利于今后高空作业安全使用。

　　3.10m2以上公共可上人天台、露台设置取水点。

　　防火门

　　1.公共部位防火门钥匙通用(通锁)。

　　2.公共防火门门禁系统电源需要在控制中心单独控制。

　　停车场及出入口

　　1.人、车出入口数量尽量少，合理设置小区人、车出入口，实行人车分流管理。

　　2.车库(场)出入口有减速坡、防滑坡槽和道闸。

　　3.岗亭设置通透，方便观察来往车辆和行人，岗亭的大小考虑减少值班人员行走距离。　岗亭形状：A、岗亭尺寸：宽1800—2000x长2800-3100mm。　　B、岗亭门建议制作成铝合金推拉门。

　　4.小区出入口车场岗需要安装车辆出入识别监控系统，提高车辆管理安全系数。

　　5.车库出入口有配置反光镜、监控镜头，刷卡处设置伸缩防水雨棚。

　　6.地下车库出入口有防止路面水进入车库的坡道、排水沟及防洪闸，地下车库设置　　足够大的消防沙池，车库出入口坡道制作防滑槽。

　　7.车库照明为多路或分级控制，如全开、局部开，采用节能灯具，减少耗电。

　　8.车库、架空层照明灯具设置可以考虑，60%节能灯照明、40%日光灯照明分散分布，便于消防验收后的物业改造管理、节约费用。

　　9.地下车库出入口应设置防洪闸，防滑路面，并应按每200平方建筑面积1立方的标准设置消防沙池。

　　10.车库墙面可以用涂料绘制图案、制作统一的车牌号。

　　11.车库设置清洁用取水口及清洁池。

　　12.室内停车库墙面及顶全部涂料刷白、有条件的墙面可以制作涂料图案。

　　娱乐设施　　1.安装平稳牢固，符合安全设计规范，并具有安全防护措施和使用说明。

　　2.木制儿童娱乐设施与地面接触的木柱上下300mm需做防腐处理、最好用不锈钢(塑料制品)作保护层防腐。

　　3.娱乐设施的选用建议和物业对接，使娱乐设施更适用、便于今后物业维护更换。(例如秋千设置投资少便于维护、业主很喜欢)。

　　4.室外娱乐场所设置排水口、沟。

　　5.室外娱乐场所选用优质地垫、防止雨后天晴翘起存在隐患。

　　信息栏　　在主要出入口设置信息公布栏，在合理位置设置小区平面位置图、便于拆装的商户标识牌。

　　1.对于围合式小区(户数300户以下可以在主要的一个小区门设置公共信息栏具体尺寸：宽900x1100mm)材料可选用不锈钢(优质铝合金烤漆)。

　　2.对于500----800户的小区院落可以设置一个集中信息栏。

　　3.对于一次开发完成的小区建议在小区主要出入口、小区中心位置设置小区平面图。

　　4.分期开发的小区建议在小区每期的主要出入口、小区中心位置设置小区平面图。

　　5.商铺较多的小区(15户以上)，建议在商铺区域设置产品广告信息栏(具体尺寸、数量须根据商铺数量多少确定，最小面积2000x1200mm)。

　　6.商铺广告灯箱设计图案、安装位置须和物业服务中心对接以便于今后管理。

　　非机动车辆

　　1.为便于统一管理，按不小于户数1：1.5配置封闭式非机动车棚。

　　2.封闭式车棚统一设置在出入口方面的位置，或相对小区中心位置，方便业主车辆停放。

　　小区清洁设施

　　1.小区道路周边及内部适当位置提前合理设置垃圾箱(桶)，包括单元门口、大堂出入口、候梯厅、楼层生活垃圾收集点、地下车库主要出入口，容量适当，方便投放，不影响附近住户的生活，外观与小区风格相匹配，易维护。

　　2.大厦住宅标准层设置垃圾桶的摆放位置，配置水源及排水设施。

　　3.有垃圾中转站，有清洗水源及排水功能和通风设施，大小与小区实际住户数量相匹配，异味不影响住户。

　　4.位置宜设在小区偏僻地带，大小：100户5--7m3标准。

　　5.地下车库内合理设置(根据面积，方圆50米内至少有一个)果皮箱及清洁水源，水源处有设置排水、防水设施。

　　智能化配置

　　1.安保智能化一般可配置红外线周界防越系统、门禁可视对讲系统、小区巡更系统、电视监控系统、车辆道匣管理系统、室内紧急呼叫系统、电梯内紧急呼叫系统、居家安防系统等，并与中央控制中心联网。

　　2.网络智能化一般可配置社区宽带、电子公告牌、社区物业管理