成都物业经理人考试案例分析试题

　　三、案例分析(每个小题5分，总计50分)

　　位于成都市二环路以外三环路以内的东阳东住宅小区，规划批准的总建筑面积30.98万平方米，其中住宅28万平方米，均是10层以上高层楼宇，2300户;物管用房建筑面积为480平方米，2/3位于地下;按规划配建的机动车停车位(全地下)总计1100个;整个工程分三期建设完毕，第一、二期分别于2008年3月18日、2009年3月23日经竣工验收交付购房人使用，现已办理入住手续的达1500户，第三期仍在建设中，虽与一、二期共用消防、机动车停车场等系统，但与一、二期之间有施工围墙隔离。

　　东阳东小区首期于2007年3月对外销售时向外界宣传承担前期物管的是阳光物业服务公司(以下简称阳光公司)，该公司2007年2月取得二级资质，迄今仍拥有工程、经济、财务、管理方面的中级职称人员8名，取得执业名册证书的人员也有18人，派驻东阳东小区的物业服务人员包括项目经理1名，副经理1名，经理助理1名，客户主管3名、客户服务员9名等在内的130人。

　　2008年3月8日，阳光公司进驻小区进行前期开荒清洁，接管住房钥匙工作和后勤物资准备。

　　2008年3月18日，东阳东小区交付首套房屋给购房人起，阳光公司便与业主订立了业主临时管理规约和前期物业服务协议，临时管理规约约定地面增设的停车位归开发商所有，供业主使用;前期物业服务协议约定：小区的物业服务标准为成都市普通住宅物业服务等级标准中的一级标准，费用标准为1.75元/平方米.月，差额部分由开发商补贴一点以及小区广告和地面停车收入补充解决;前期物业服务期限终止时间为2010年4月17日，但其间业主大会设立并与所选聘的物业服务企业签订物业服务合同生效时，本协议自动终止。

　　东阳东小区自首套房交付给购房人使用至2009年3月15日期间，阳光物管公司向每户接房人收取了一年的物业服务费，与每户购房人订立了交接房协议并收取了4600元/户的燃气入网费、100元/户的产权代办费;通过装饰装修协议约定收取3000元/户装修保证金，0.03元/平方米的装修管理服务费，0.02元/平方米的建渣清运费，装修工人出入证工本费50元，非机动车辆和机动车辆停放费分别按1元/小时、5元/小时计收;通过装修监督，未经业主共同决定，向进驻小区从事装饰装修、装饰材料供应、建渣清运、家具产品推销的单位按每个单位收取20万元、15万元、5万元、10万元不等的推介费和服务费，并没有在客户中心和小区显着位置公布相关收费项目和标准。

　　东阳东小区自房屋交付使用以来，呈现出的现象是：电梯机房环境脏、杂物堆陈、积尘较厚，地下停车场路面积水，消防系统不能启动，安防系统周界红外不能报警、视屏图像模糊，6号楼单元门禁只开不关，5号楼电梯已关人3次;12号、14号楼底楼住户圈占绿地、搭建凉亭，个别住户改动厨卫;7、8号楼有6套住房被用作办公，2套住房被用作生产盒饭，3套住户被用作加工生产化工产品;9号楼出现2单元外墙瓷砖自19楼脱落砸伤路人，在小区业主活动广场曾发生2起业主饲养犬只伤人事件，出现这3起事件时，当班主管向项目经理报告，项目经理既未立即赶赴现场作相关处置，也未向公司负责人报告予以处理，业主意见较大，多次向主管部门投诉;10号楼1单元8、9、10层楼住户家中漏水严重，致使电梯受损停运达一个月之久;在当地公安派出所记录在案的入室盗窃有5起;物业服务维修往往超出协议约定半小时以上。2009年8月3日，新闻媒体披露这些情况时，受到物业服务人员的粗暴干涉，场面一度极为混乱。　　东阳东小区2009年9月10日首次业主大会会议圆满完成了规定议题，业主大会依法设立;2009年10月18日，首届业主委员会以书面征求意见形式召开了业主大会会议，获得了业主大会赋予首届业主委员会选聘物业服务企业的授权;2009年10月28日，首届业主委员会按该小区管理规约中以招投标方式选聘物业服务企业”的规定，对外发出邀请函;2009年11月8日，首届业主委员会组织业主代表在小区附近的茶坊共同对3家投标人(阳光公司未获邀请)的投标书予以评定，选定了具有一级资质的甲申物业服务公司(以下简称甲申公司)，并订立了物业服务合同，约定合同生效日为2009年12月1日。2009年11月9日，业主委员会向阳光公司发出了限于2009年11月30日撤离小区的通知书，并于当日送达。2009年12月1日，甲申公司按业主委员会之邀请函组织服务人员前往东阳东小区，在小区门口与阳光公司的服务人员和反对甲申公司进驻的业主发生紧张对峙。后在当地街办和相关部门的协调下，甲申公司暂缓进驻小区并撤离在场服务人员。现时间已过去近4个月，东阳东小区内反对阳光公司的业主不交物业费，反对甲申公司的业主在要求业主委员会依法重新选聘物业服务企业的同时，要求街办组织召开业主大会临时会议，重新选举产生业主委员会选聘物业服务企业。

　　问题：　　1、请问该小区的物管用房、机动车位是否按规定配置?为什么?第三期可否单独成一个物业管理区域?在出售该期房屋时应当告知购房人哪些物管事项?

　　2、阳光公司是否有资格为该小区提供物业服务?为什么?现该如何处理?其派驻的客户人员是否符合行业指导规范?其从业人员均纳入执业名册证书体系中了吗?按规定在小区显着位置应该公布哪些内容?

　　3、临时管理规约、前期物业服务协议的签订主体、时期、内容是否维护了购房人合法权益?为什么?开发建设单位在前期物业管理中的法定义务有哪些?

　　4、阳光管理公司在服务力量进驻该小区前，按规定应当做哪些保障物业管理活动正常进行的工作?

　　5、阳光公司在东阳东小区交付使用期间，存在哪些违法违规行为?

　　6、阳光公司在前期物业服务中存在哪些违约责任?有无过错责任?哪些法定义务没有履行?

　　7、业主大会设立的标志是什么?东阳东小区现业主大会设立条件合法吗?其作出的决定能及于该小区第三期业主吗?

　　8、东阳东小区现业主委员会是否按小区管理规约规定方式选聘物业服务企业?为什么?

　　9、东阳东小区现在业主对物业管理的两种态度，该如何处理?请依法提出意见。

　　10、假如东阳东小区前期物业服务合同到期业主大会又未设立，阳光公司又想在完善服务的同时继续为业主提供物业服务，请问该如何依法处理?